【誠信建設(shè)萬里行】租戶延遲9天交租被要求支付近萬元違約金

　　合同“違約責(zé)任”條款中有5條需租戶擔(dān)責(zé)，僅有1條需中介公司擔(dān)責(zé)

　　專家表示，提供格式條款的一方明顯加重對方責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該條款無效

　　“孫先生，你下個季度的房租還沒交呢，請盡快交租。”7月18日中午，在北京上班的孫先生接到房產(chǎn)中介人員的電話后，趕緊把房租通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式打到了中介公司的賬戶。

　　然而，沒過多久，孫先生又接到中介人員的電話：“對不起，孫先生，由于你延遲9天交房租，根據(jù)合同約定，你應(yīng)該按照兩個月的房租支付違約金。”

　　“兩個月房租的違約金？我才晚交幾天而已，而且確實(shí)是工作忙忘了，又不是故意的，你們提醒我之后就交了啊。”孫先生反問中介人員。

　　“合同就是這么規(guī)定的，不然你自己看看合同。”中介人員說。

　　當(dāng)看了合同之后，孫先生覺得“后背發(fā)涼”，原來合同里規(guī)定了好幾條自己的違約責(zé)任。

　　“合同雖然規(guī)定晚交3天就算違約，而違約就要支付兩個月房租的違約金，但我總感覺自己被‘坑’了。”孫先生對記者說，“中介人員在交租時間之前不提醒我，過了幾天之后才提醒我，這顯然是套路。”

　　在孫先生看來，自己是過錯方，需要承擔(dān)責(zé)任，可以交一些違約金，但要扣兩個月的房租，他實(shí)在不能接受。

　　目前，孫先生正在和中介公司進(jìn)行協(xié)商。中介公司方面表示，可以把600元“零頭”抹去，但如果孫先生遲遲不交違約金，將按合同的規(guī)定收回房子。

　　合同有“問題”

　　據(jù)《工人日報(bào)》記者了解，今年5月，在北京工作的孫先生通過北京非常生活房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱非常生活）在豐臺區(qū)天興家園小區(qū)，租了一套72平方米的兩居室，月租金為4800元，交租方式為“押一付三”。

　　記者從孫先生與非常生活簽訂的《北京市房屋租賃合同》中看到，該合同租賃期限從2018年5月9日至2019年5月9日，第一次交租時間是2018年5月9日，第二次交租時間為2018年7月9日。

　　仔細(xì)研究合同，記者發(fā)現(xiàn)了其中的“問題”，該合同第九條對“合同的解除”進(jìn)行了規(guī)定，但有7條是非常生活可以單方面解除合同，其中就包括未按規(guī)定時間交租達(dá)3天的等具體內(nèi)容。而僅有2條是租戶有權(quán)單方面解除合同，其中1條規(guī)定的還特別模糊，即“未按合同約定條款行使甲方（中介公司）義務(wù)的”。

　　該合同第十條對“違約責(zé)任”進(jìn)行了規(guī)定，但有5條是需要租戶承擔(dān)責(zé)任的，其中包括未按規(guī)定時間交租達(dá)3天的需支付兩個月租金的違約金；租賃期滿前一個月，租戶明確不再續(xù)租的，應(yīng)隨時配合中介公司帶新租戶看房，否則按違約處理等。而僅有1條是非常生活需要承擔(dān)責(zé)任的，即租賃期內(nèi)，中介公司無故提前收回該房屋的，應(yīng)提前30日通知乙方并積極給乙方調(diào)房，否則將剩余租金退還租戶，并按月租金的200%支付違約金。

　　加重租戶責(zé)任條款應(yīng)屬無效

　　那么，未按規(guī)定時間交租達(dá)3天的需支付兩個月租金的違約金，這一規(guī)定是否合理呢？

　　中國消費(fèi)者協(xié)會副會長、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海表示，根據(jù)相關(guān)司法解釋，違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與一方違約可能給對方造成的損失數(shù)額相當(dāng)。如果違約金約定過高（超過損失金額30%），人民法院可在一方請求調(diào)低違約金的情況下，根據(jù)案件具體情況對違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整；同樣的，如果違約金約定過低（低于實(shí)際損失的30%），守約方也可以要求法院調(diào)高違約金數(shù)額。

　　“租戶晚交9天租金卻要支付兩個月房租的違約金，這樣的約定顯然是不合理的，明顯高于中介公司的實(shí)際損失。”劉俊海說。

　　對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授、消費(fèi)者保護(hù)法研究中心主任蘇號朋則認(rèn)為，合同的簽訂應(yīng)遵循公平合理、權(quán)責(zé)對等的原則。孫先生與中介公司簽訂的合同內(nèi)容屬于格式條款，但是合同的第九條和第十條屬于明顯加重租戶責(zé)任的格式條款。根據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，提供格式條款的一方明顯加重對方責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該條款無效。

　　注意防范不規(guī)范中介公司

　　孫先生的遭遇并非個例。記者在微博以及百度上搜索發(fā)現(xiàn)，不少消費(fèi)者反映遲交房租被收取高額違約金的問題。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，一些大的正規(guī)中介的房屋租賃合同都是在當(dāng)?shù)刈〗ㄎ瘋浒傅模�遵循甲乙雙方權(quán)利、義務(wù)平等的原則。但有些不規(guī)范的中介與租客簽訂的合同并未在住建委備案，這類合同有可能通過擬定不平等條款，增大租客違約的風(fēng)險(xiǎn)，這類合同在行業(yè)當(dāng)中稱為“格式合同”。

　　“之所以出現(xiàn)這個問題，是當(dāng)前二手房交易不高，一些不規(guī)范的中介公司自然就要從租賃入手想方設(shè)法多掙錢。”上述業(yè)內(nèi)人士說。

　　對此，中消協(xié)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人提醒消費(fèi)者，在租房時一定要謹(jǐn)慎，盡量挑選行業(yè)內(nèi)連鎖企業(yè)、品牌公司接受服務(wù)，并注意防范不規(guī)范中介公司。

　　此外，該負(fù)責(zé)人還表示，在簽訂合同時，消費(fèi)者要注意遲交房租等情況下的違約條款，違約金超過一個月以上房租時謹(jǐn)慎簽約；對于房屋租賃期限、租賃付款方式以及租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、上網(wǎng)費(fèi)用等如何分?jǐn)偟榷家�注意。同時，在簽訂合同時，要注意查看是否加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章，經(jīng)紀(jì)合同有無經(jīng)紀(jì)人員簽字，簽字的經(jīng)紀(jì)人員是否為實(shí)際提供服務(wù)的人員。（記者 楊召奎）